DPE : les nouveautés ! (Juillet 2012)
Les contours du nouveau DPE applicable au 1er janvier 2013 sont encore plus précis après la publication en mars dernier de deux textes-clefs.

Le DPE poursuit sa métamorphose. Sa méthode de calcul évolue avec une amélioration des points de contrôle et une meilleure lisibilité du rapport. Deux textes essentiels sont sortis en mars afin de préciser les contours des nouveaux DPE à la vente et à la location, applicables au 1er janvier prochain.

Ce qu’il faut en retenir :

Plus précis : Le DPE gagne en précision, avec le doublement du nombre de données à prendre en compte pour estimer la consommation énergétique du bien.

Fiche technique : Annexée au rapport, cette fiche comportera les différentes données renseignées pour réaliser le DPE du bien (sa localisation, les caractéristiques des murs et planchers, le type des fenêtres, le système de chauffage, etc.). Autant de données précieuses pour les prescripteurs.

Explications personnalisées : La question est récurrente. Pourquoi existe-t-il un écart entre les résultats d’un DPE et les factures ? Chaque rapport comportera à l’avenir un champ libre pour que le diagnostiqueur couche par écrit ses explications personnalisées. Afin que chacun puisse appréhender correctement le DPE sans aucun malentendu.

Etiquette vierge : Tout bien à usage d'habitation construit avant 1948 devra automatiquement être diagnostiqué selon la méthode dite des consommations réelles (en se basant sur les factures). Et dans le cas où aucune facture ne serait disponible ? L’étiquette énergétique pourra alors être exceptionnellement laissée vierge dans les petites annonces (mention sera faite par AGENDA de l'absence de facture).

Energies renouvelables : Panneaux solaires ? Eolienne ? Jusqu’à présent, la quantité d'énergie électrique primaire produite à demeure ne pouvait être déduite dans un DPE (vente et location). Avec les nouveaux textes, la lacune est comblée. Conséquence logique, le DPE prendra en compte cette production d'énergie.

Classes H et I supprimées : Les Pouvoirs publics ont souhaité davantage d’harmonisation. Y compris dans les étiquettes énergétiques. Du coup, les classes énergétiques H et I prévues dans les étiquettes du tertiaire disparaissent pour se fondre dans une classe G. Comme pour les autres DPE.

LE POIDS DU DPE DANS LA TRANSACTION

Alors que le DPE s’apprête à souffler ses six bougies (il est entré en vigueur le 1er novembre 2006), un sondage commandé par l’Ademe montre combien ce diagnostic est entré dans les moeurs. Selon cette enquête réalisée début 2012 par la Sofres, le DPE est clairement devenu l'un des éléments pris en compte lors d’une transaction, avec l’inflation des coûts des énergies. Qu’il s’agisse d’une acquisition ou d’une location, huit personnes sur dix disent accorder de l’importance au DPE. Un tiers des personnes interrogées le considèrent même comme un critère « très important ».





DIAGNOSTIC ELECTRICITE (Juin 2011)
 

 

LE DIAGNOSTIC ÉLECTRICITÉ est un contrôle de l'état de l'installation électrique en vue d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.

 
 
Cela concerne les logements comportant une installation électrique réalisée depuis plus de quinze ans (Parties privatives).

 

Ce contrôle sera obligatoire à partir du 1er janvier 2009 dans le cadre d'une transaction et sa durée de validité est de 3 ans.

 
 
 




ERNT (Juin 2011)

Depuis le 1er mai 2011, de nouvelles zones sismiques ont été définies ainsi que leur dénomination. Cela modifie l’Etat des Risques Naturels et Technologiques(ERNT), obligatoire pour la vente ou la location de tout bien bâti ou non bâti.

 

 Le Décret n°2010-1254 du 22 octobre 2010 relatif à la prévention du risque sismique, modifiant le Code de l’environnement et définissant les dénominations des différentes zones de sismicité, est applicable depuis le 1er mai 2011.

Quelles sont ces modifications ?

L’appellation des zones de sismicité est modifiée et de nouvelles zones sont définies.

Par exemple, l’ancienne zone « 0 » devient « 1 – zone de sismicité très faible ». Le modèle de rapport de l’ERNT est donc lui aussi modifié.

Désormais près de 60% des communes françaises sont situées en zone de sismicité significative (classée entre 2 et 5). 





Assainissement non collectif (Juin 2011)

Ce contrôle est de la responsabilité des communes. Elles délèguent l’établissement de ces contrôles aux SPANC (Service Public d’ Assainissement Non Collectif) qui peuvent fonctionner en régie municipale ou par voie de délégation de service public.
Contrairement aux autres diagnostics, les diagnostiqueurs immobiliers ne peuvent effectuer ce contrôle que s’ils ont reçu une délégation de service public pour exercer la fonction de SPANC ou, par défaut, s’ils sont sous-traitants officiels du SPANC par rédaction d’un contrat de sous-traitance, soumis la plupart du temps à l’approbation de la collectivité. Ceci concerne également les rapports établis antérieurement à 2011. Tout rapport de contrôle d’assainissement non collectif établi par un diagnostiqueur n’entrant pas dans ce cadre précis n’est pas valable règlementairement dans le cas de la vente d’un immeuble construit.

De nombreuses communes ou SPANC refusent toute sous-traitance. Compte tenu du délai très variable pour effectuer ou produire le contrôle, il est recommandé d’en faire la demande à la commune ou au SPANC dès la mise en vente.



DPE (Juin 2011)

L’affichage est obligatoire pour les annonces relatives à la mise en vente ou location d’un bien immobilier devant faire l’objet d’un diagnostic de performance énergétique.

-  Pour une annonce insérée dans la presse écrite : affichage de la mention « classe énergie» suivie de la lettre en majuscule et d’une taille égale à celle des caractères du texte de l’annonce,

-  Pour une annonce dans les locaux d’un professionnel de l'immobilier: affichage de l’étiquette énergie DPE réglementaire, lisible et en couleur, cette étiquette devant représenter au moins 5 % de la surface du support,

-  Pour une annonce dans un réseau de communication électronique (sites web, mail …): affichage de l’étiquette énergie DPE réglementaire, lisible et en couleur, cette étiquette devant respecter au moins les proportions suivantes : 180 pixels x 180 pixels.





DUREE DE VALIDITE DES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS EN CAS DE VENTE (Mai 2007)

 

Le décret n°2006-1653 du 21 décembre 2006, paru au Journal officiel du 23 décembre 2006, vient confirmer ou indiquer les durées de validité des états, constats et diagnostics qui doivent être établis lors des ventes de biens immobiliers.

 

  • La durée de validité de l'état du bâtiment relatif à la présence de termites anciennement appelé état parasitaire est porté à 6 mois (Après une nouvelle analyse juridique, le ministère de l'Emploi, de la Cohésion sociale et du Logement considère que la durée de validité de l'état « termites » est de 6 mois depuis le 23 décembre 2006). Cette durée permet, dans la majorité des cas, de fournir le même document à la promesse de vente et à l'acte authentique sans risque important d'évolution de l'état réel.
  • La durée de validité du diagnostic de performance énergétique communiqué à l'acquéreur d'un bien immobilier est de dix ans. Ce diagnostic est obligatoire aux promesses de ventes, ou en cas d'absence de promesse, à l'acte authentique, depuis le 1er novembre 2006, pour la France métropolitaine. 
  •  La durée de validité de l'état de l'installation intérieure de gaz qui devra être joint à partir du 1er novembre 2007 aux promesses de ventes, ou en cas d'absence de promesse, à l'acte authentique de vente des locaux d'habitation sera de trois ans.
  • La durée de validité du constat de risque d'exposition au plomb (CREP) est d'un an et reste inchangée. Mais si ce constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou une présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction du 26 avril 2006, il n'y a pas lieu d'établir un nouveau constat lors de la vente.




DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE (DPE) (Mai 2007)

 

Ces diagnostics réalisés par des professionnels permettront d'identifier les consommations prévisionnelles d'énergie des logements et des bâtiments mis en vente.

 

La lecture du diagnostic de performance énergétique sera facilitée par une estimation chiffrée en euros et par l'utilisation de la double étiquette suivante :
-  une étiquette pour connaître la consommation d'énergie (comme pour l'électroménager et désormais les voitures)
-  une étiquette pour connaître l'impact de ces consommations sur l'effet de serre.


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Cette estimation des consommations d'énergie sera établie sur la base d'un diagnostic effectué selon une méthode approuvée par le ministère ou bien sur la base des consommations constatées sur 3 années. Outre cette estimation, le diagnostic comprendra également des recommandations techniques qui permettront au propriétaire de repérer les travaux les plus efficaces pour économiser l'énergie.

Bien entendu, les consommations réelles des bâtiments dépendront très directement des conditions d'usage et de la température effective de chauffage ; ces estimations ne pourront ainsi constituer une garantie contractuelle, mais elles permettront une comparaison objective de la qualité des logements et bâtiments mis en vente.

La réalisation de ces diagnostics de performance énergétique sera obligatoire à l'occasion de la vente de chaque logement ou bâtiment en France métropolitaine à compter du 1er novembre 2006.





MARCHE LOCATIF (Mai 2007)

 

Trois diagnostics investissent le marché locatif : 

 

  • l'ERNT depuis le 1er juin 2006,
  • le DPE le 1er juillet 2007
  • le Constat de risque d'exposition au plomb (Crep) le 12 août 2008.

INFO: Prenez les devants et réaliser votre DPE au moment du congé de votre locataire, plutôt qu'à l'arrivée d'un nouvel entrant ? Cela permettra d'offrir au locataire la transparence nécessaire à la signature sereine du bail, et surtout d'éviter des négociations de prix de dernière minute.





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